Vir: Domžalsko-kamniške NOV!CE, 9.april 2010
Nakup nepremičnine je v številnih primerih ena izmed večjih in pomembnejših naložb v našem življenju. Da pa svoje »nepremičninske sanje« lahko uresničimo, smo se dandanes pogosto prisiljeni zateči k takšnim in drugačnim bančnim posojilom, ki jih navadno odplačujemo še vrsto let.
Ker je trenutna gospodarska kriza v zadnjem času močno pritisnila tudi na nepremičninski trg, so nas zanimale morebitne pozitivne posledice, ki jih bo to imelo za kupce, in tiste, manj pozitivne, ki jih bodo občutila predvsem gradbena podjetja.
O zmedi na trgu nepremičnin, času, ki je najbolj primeren za tovrstne naložbe, cenah posameznih stanovanj in o relativno novem stanovanjskem naselju Bistra v Domžalah, smo se pogovarjali z izvršnim direktorjem inženiringa na Graditelju, gospodom Bogdanom Jamškom.
Recesija je v zadnjem času neusmiljeno zaznamovala tudi nepremičninski trg. Kakšna prihodnost po vašem mnenju čaka slovenska gradbena podjetja?
Recesija ni zadela samo nepremičninskega trga, ampak je splošna, torej je bistveno posegla tudi v zmanjšanje naročil gradbenih storitev na drugih področjih. Naročil iz industrije praktično ni, nekatere investicije, ki so bile v teku, so ustavljene, vse manj je javnih naročil, cestni programi se zaključujejo…
Gradbena podjetja so po naših informacijah precej izčrpana, po večini globoko zadolžena ter svojim lastnikom in javnosti v marsičem prikrivajo svoje dejansko stanje. Nerazumno visoki popusti in izjemno nizke cene, ki se v zadnjem času pojavljajo na trgu storitev, kažejo na to, da se je v večino vodstev teh družb naselila apatija in brezvoljnost do razmisleka o prihodnosti takšnega početja. Vlada tega ne zaznava, javnost naseda populističnim potezam utapljajočih se, ki dajejo popuste kar na tiskovnih konferencah. Skratka, kaos v glavah in na terenu.
Stanje je vse prej kot rožnato … S kakšnimi mehanizmi se proti gospodarski krizi borite na SGP Graditelju?
V času, ko je bilo na trgu dovolj dela, s povečevanjem naše produkcije nismo pretiravali, tako da nas kriza še ni prizadela v takšnem obsegu kot nekatere druge. Trenutno našim delavcem še zagotavljamo zadosti dela, morali pa smo se odpovedati začasno zaposlenim in sezonskim delavcem.
Zadnje čase se veliko govori tudi o položaju delovne sile. S kakšnimi razmerami se soočajo vaši gradbeni delavci?
Naši delavci redno in brez zamud prejemajo plače; te so bile v preteklosti kar precej višje od kolektivne pogodbe. Prav tako je bila najmanjša plača pri nas že v preteklosti večja, kot je sedanja na novo določena minimalna plača. Vsa leta redno poravnavamo vse prispevke v pokojninsko blagajno, prav tako pa redno izplačujemo regres in druge dodatke za delo. Naša delovna sila ima visok odstotek stalnosti in zelo majhno fluktuacijo. Pogosto nas obiskujejo vseh vrst inšpektorji, ki pa v preteklosti niso odkrili nobenih nepravilnosti. Je pa res, da bi radi delavcem plačali še več, kajti zelo cenimo njihov prispevek h kvaliteti naših izdelkov, vendar pa nam dosežene cene na trgu tega preprosto ne dopuščajo.
Vas trenutna situacija torej še ni prisilila v odpuščanje kadra?
Kot je bilo že rečeno, delavcem, ki so imeli zaposlitev za določen čas, zaradi pomanjkanja dela nismo mogli podaljšati zaposlitve. Prav tako v letošnjem letu še nismo najeli sezonskih delavcev.
Kako pa v teh težkih časih sodelujete z bankami?
Pri poslovnih bankah imamo zaradi visoke bonitete po AJPES-u sicer kar dober ugled; banke bi sodelovanje z nami celo želele povečati. Gotovo pa velik obseg poslovanja z njimi ne more biti indikator uspešnosti družbe. Prej nasprotno, kajti vsak kredit je treba vrniti, obresti pa slabijo poslovni rezultat. Zato se zadolžujemo le na konkretnih projektih, ki so z odloženimi prihodki precej zanesljivo pokriti.
Podjetje Vegrad je pred kratkim znižalo cene stanovanj za tretjino. Bi lahko rekli, da je to zgolj uvod, ki mu bodo kmalu sledile še druge nepremičninske družbe?
Komentiranje posameznih poslovnih potez drugih nepremičninskih ponudnikov v luči generalnega stanja nepremičninskega trga ni prav enostavno. V konkretnem primeru je znano, da je prodajalec visoko zadolžen in vprašanje je, ali je vzrok za takšno znižanje cen v prodajni politiki konkretnega projekta ali v splošnem poslovnem stanju prodajalca; kar precej znakov je, da gre za slednje.
Razen nekaj visokih cen na nekaj izpostavljenih lokacijah v prestolnici, na Obali in na Gorenjskem, cene nepremičnin po naši presoji niso visoke, še manj pa »navite«. Res pa je, da je razlika med gradbeno proizvodno ceno in prodajno ceno skoraj povsod previsoka. Po davčni zakonodaji ima večina stanovanj zaradi socialnega korektiva znižano davčno stopnjo. Toda, če bi zakonodajalec s tem mislil čisto resno, potem ne bi dopustil, da se v prodajno ceno stanovanj tlači vse, kar tja spada in kar ne.
Kakšne posledice pa bi na trgu nepremičnin, po vašem mnenju, povzročil stečaj podjetja Vegrad?
Če bodo zaradi morebitnega stečaja Vegrada ali katerega drugega gradbenega podjetja, ki prodaja tudi nepremičnine, v kakšnem večjem obsegu prizadeti tudi kupci nepremičnin, se bojimo, da bo posledica tega spet kakšen sistemski zakon, kot se je to zgodilo v primeru Zbiljskega gaja. Mediji bodo seveda obširno izpostavili te negativne prakse, zato bomo za kupce vsi »pokvarjeni in barabe«.
Vlada bo verjetno odreagirala s kakšnim novim zakonom, ki bo predstavljen kot nov korak za zaščito kupca. Prejšnji zakon je k temu pripomogel zelo malo, prinesel pa je kup administriranja in stroškov, ki gredo v breme kupca oziroma cene stanovanja. Velike izgube, ki se kažejo pri nekaterih gradbenikih, ki so že v stečajnem postopku, nikakor niso nastale v zadnjem letu, zato je pravo vprašanje za vlado, kateri nadzorni mehanizmi, in zakaj, so odpovedali.
Kako pa je s stanovanjskim naseljem Bistra? Je trenutno povpraševanje po stanovanjih v Domžalah kaj manjše kot sicer?
Prodaja v naselju Bistra se je z začetkom nepremičninske in gospodarske krize seveda zmanjšala, vendar bistveno manj kot pri drugih primerljivih projektih v okolici. Povpraševanje pa je najmanj enako, za nekatera stanovanja pa celo večje, kot pred krizo. Menimo, da je visoko povpraševanje po eni strani posledica dobrega imena te soseske, po drugi strani pa previdnosti in preračunljivosti kupcev.
Ali boste na Graditelju, glede na aktualno stanje na nepremičninskem trgu, znižali cene stanovanj?
Cene je seveda treba prilagajati stanju trga in zato smo cene določenih stanovanj že znižali; nekaterim stanovanjem, kjer je povpraševanje celo večje od ponudbe, pa cen ni bilo treba zniževati.
Bistra je sicer eno izmed največjih novih stanovanjskih naselij v Domžalah. V čem je njegova ključna prednost?
Menimo, da je ključna prednost naselja Bistra v kvaliteti gradnje na vseh ravneh. Vse bolj se potrjuje, da je bila že urbanistična zasnova zelo dobro zamišljena. Sledila je zelo dobra izpeljava na ravni arhitekturnih in drugih projektantskih rešitev ter seveda nenazadnje tudi na izvedbeni ravni. Za kupce je izjemno pomembno še, da je tudi s papirnimi zadevami vse prav in pravočasno postorjeno. Vsak naš kupec se namreč takoj po plačilu celotne kupnine in ob roku prevzemna stanovanja takoj vpiše v zemljiško knjigo kot lastnik. Brez odloga in brezpogojno! To mnogim omogoča, da stanovanje lahko takoj zastavijo za najem hipotekarnega kredita, pri čemer se izognejo mnogim težavam pri zavarovanju kredita.
Če bi sami razmišljali o nakupu nepremičnine, kdaj bi se odločili zanj?
Nakup nepremičnin je lahko kapitalska naložba ali pa eksistenčna potreba družbe, posameznika, družine ali cele rodbine. Torej je nakup lahko bolj ali manj nujnost ali pa le varna izbira pri vlaganju prostega kapitala. Gotovo je, da obrestne mere še dolgo ne bodo tako ugodne, kot so sedaj; vsaj v primeru soseske Bistra pa dvomim, da bodo cene nižje, kot so. Sosesko bomo namreč naslednje leto zaključili. Iz sosednje soseske, C-15, ni znan primer, da bi kdo po 10 letih prodal stanovanje za manj, kot ga je kupil. Mislim, da to pove vse.
Kakšni pa so cilji Graditelja za prihodnost? Je prišlo v zvezi z načrtovanjem bodočih projektov do kakih bistvenih sprememb?
Kriza nujno vpliva na razmislek o naših bodočih projektih. Nekateri se bodo začasno razvijali z nekaj manjšo intenziteto, kot smo optimistični načrtovali. Naš glavni projekt, Tobačno mesto v Ljubljani, pa bo zelo verjetno ostal v načrtovani dinamiki. Res pa je, da se nikoli ne ve, kaj vse si bodo še izmislili mešetarji na Wall Streetu, da bi povečali svoje dobičke, ali kaj se bo zavrtelo v glavi kakšnega ekstremista.
Še do pred dvema letoma smo bili prepričani, da je globalizem samo stvar s televizijskih poročil. Pa se je pokazalo, da smo še kako vpeti vanj.
Tjaša Banko
