Pisali smo pred dvajsetimi leti: Kljub  vsemu se v  SPB-1 nekaj premika!

Že pred skoraj štirimi leti je bila v dogovoru med občino Domžale in stanovalci največjega domžalskega stanovanjskega kolosa SPB-1 imenovana komisija, zadolžena za predlog revitalizacije tega naselja. Komisiji predseduje Franci Gerbec, sicer član domžalskega občinskega sveta in velik  zagovornik ureditve centra Domžal. Glede na to, da v SPB1 ni videti kakšnih premikov v zvezi z preurejanjem ali oživljanjem, smo poprosili gospoda Gerbca za nekaj odgovorov v zvezi z delom te komisije, saj tudi mi v uredništvo dobivamo številna vprašanja na to temo.

Komisija za revitalizacijo SPB-1 torej še vedno deluje?
Seveda. Za njo je opravljeno kar veliko delo, ki pomeni ureditev lastninskih vprašanj, kot temeljna, od katerih so odvisna vsa druga vprašanja in odločitve. S fizično prenovo SPB ne more pričeti nihče, če ni najprej jasno, kdo je lastnik česa v tem kompleksu. Nalogo za vpis etažne lastnine je prevzelo podjetje Beton-projekt oziroma kasneje Gradnje p.o. s sedežem v Domžalah. V tem podjetju že nekaj let poteka stečaj, kar je neke vrste srečna okoliščina, saj razpolagajo z vso potrebno dokumentacijo. V zadnjih dvajsetih letih se je dogajalo, da si je marsikdo poskušal prilastiti kakšne skupen del (hodnika, pasaže..). V tem trenutku bi že moralo biti vse pripravljeno za vpis etažne lastnine, pa nosilec vpisa razčiščuje s posameznimi lastniki, da s pogodbami dokažejo, česa točno so v resnici lastniki. Nekateri namreč v naravi zasedajo več, kot so kupili. Takih primerov je veliko, potekajo dogovori o sporazumni rešitvi.

So vpisi v zemljiško knjigo že opravljeni?
Da. V lanskem letu je izdelovalec projekta končno uspel vpisati vse nove objekte SPB-1 v Zemljiško knjigo in v kataster. Do tedaj so bile v zemljiški knjigi še vpisane stare hiše in vrtovi Domžalčanov, ki so bile prej na mestu SPB. V lanskem letu je občina naročila še geodetske odmere bodočih javnih površin, to so vse pasaže in hodniki. Če se bo večina lastnikov strinjala, naj bi občina v prihodnje dobila v last in upravljanje blizu 10.000 m2 površin (pasaže in vstopne površine). Tako bi se te površine delile na dva dela: en del bi bil v solastnini vseh stanovalcev in lastnikov poslovnih prostorov, drugi del pa bi bil občinski in bi predstavljal javno dobro. Potem bi občina dokončno prevzela odgovornost za vzdrževanje in prenovo ter upravljanje teh površin. Sedanji položaj je namreč tak, da gre za zasebno površino in niti policija ne more intervenirati, če nekdo z avtom pripelje v pasažo, ker gre za zasebne površine.

So lastniki obveščeni o vsem, kar se dogaja v zvezi z definiranjem lastnine v Zemljiški knjigi?
Vsak lastnik bo sedaj dobil v podpis poseben sporazum s stečajnim upraviteljem Gradnje p.o. v stečaju, o ureditvi zemljiško-knjižnega stanja. V tem sporazumu bo dokončno opredeljeno, kaj je njegova izključna lastnina, kje pa ima solastninski delež, na katerih skupnih del. Prejšnje pogodbe so bile v tem delu skrajno pomanjkljive, niso vsebovale navedb, kateri skupni deli objekta so v solastnini in kakšni so ti deleži, kar je zelo pomembno zaradi bremena vzdrževanja in tudi zaradi odločanja pri upravljanju. Vsakdo bo imel solastniški delež dveh vrst: na fundusu (stavbišču) svoje stavbe in drug del na funkcionalnih zunanjih površinah. Te površine bodo v solasti vseh lastnikov v SPB.

Če bo nekdo na primer prodajal stanovanje, bo to vključno z vso solastnino?
Tako je. Marsikdo bi lažje in tudi dražje prodal tako stanovanje ali poslovni prostor, če bi imel urejeno solastnino. Lahko rečem, da na občino pritiskajo številni lastniki, češ, kdaj se bo to dokončno uredilo, ker bi lastnino prodali ali zamenjali, pa so stvari bile še neurejene. To stanje je do sedaj zniževalo vrednosti teh nepremičnin, preprečuje pravni promet z njimi, da ne omenjam najemanja kreditov ali zastavljanja nepremičnin.

Lahko definirate rok, do kdaj bodo lastniška razmerja dokončno urejena?
Zadnji rok je bil sicer res dogovorjen za 15. oktober; ta rok je rahlo prekoračen. Na zadnjem sestanku smo dobili obrazložitev stečajnega upravitelja, da z nekaterimi lastniki še niso dokončno razčistili vseh detajlov o njihovi lastnini.

Kje pa je tak problem, da se težko definira lastnina? V čem je največja težava?Problem so tako zvane “črne gradnje”. To pomeni samovoljne zasedbe posameznih skupnih delov. Lahko gre za del hodnika, ali pasaži in podobno. Občini in lastnikom popolnoma nedvoumno prezentira celoten popis svojevoljnih posegov. Marsikje se je zgodilo, da je nekdo prestavil zid za, na primer, pol metra in ga postavil na skupno površino. To bo sedaj bodoča javna površina ali bodoča solastniška površina v posameznem stopnišču.

Pa vendar – vaša komisija ni bila imenovana za to, da bi se ukvarjala z lastninskimi problemi, ampak z oživitvijo, revitalizacijo kompleksa.

Ta postopek, za katerega smo menili, da je bil že opravljen pred tremi, štirimi leti, se je praktično končal šele sedaj. Neurejeno lastninsko stanje tudi onemogoča sklenitev pogodbe, ki jo terja pravkar sprejeti stanovanjski zakon. To je pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov. Kateri koli upravnik bi prišel v kompleks, kjer je 600 lastnikov, pa te pogodbe ni, bi imel velike težave, ker ni bilo jasno, čigavo je kaj. Mislim, da bomo v novembru mesecu le uspeli, da damo na pripombe in v razpravo  pripravljen osnutek pogodbe o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov. Ta je nastal na občini, ki ga je tudi financirala, z sodelovanjem predstavnikov lastnikov stanovanj in lokalov. Ta pogodba je bila usklajena s predstavniki stopniščnih odborov lastnikov po vseh stavbah. Vsakdo bo potem dobil tudi narisano grafiko s točnimi označbami, kaj so skupni deli in kakšne odstotek solastništva ima kdo.
Tako smo se zaradi razmer največ časa morali ukvarjati z lastniškimi odnosi, sedaj bo komisija šele pristopila k delu, za katerega je bila dejansko formirana.

O bodoči prenovi kompleksa in o sodelovanju vseh stanovalcem pri tem pa več v eni od naslednjih številk našega časopisa.

NOV!CE 17 2003
_______________________________________________________________
Nadaljevanje!

Domžalski SPB-1 je stanovanjski kolos, ki ob uvozu iz ljubljanske vpadnice od Trzina dalje pritegne pogled obiskovalca, saj s svojo arhitekturo vsaj na daleč opozarja na moderno mlado mesto. Lahko bi rekli, da je to prvi vtis, ki si ga zapomni obiskovalec; drugi je prav gotovo razpadajoči Stob, ki pa je iz čisto druge zgodbe. V SPB1 je blizu 600 stanovanj in lokalov, lastniki pa se že vsa leta spopadajo z velikimi problemi tako z opredelitvijo javnih in zasebnih površin, s temačnimi prepišnimi hodniki in pasažami, z vandalizmom, nočnimi nemiri in podobno. Že nekaj let je v zraku dejstvo, da je z SPB-1 nekaj treba storiti. Kaj storiti in kje začeti, pa smo se pogovarjali s Francijem Gerbcem, občinskim svetnikom in predsednikom Komisije za revitalizacijo SPB1.

VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO PRI KRAJU
V prejšnji številki našega časopisa smo objavili prvi del pogovora s predsednikom komisije Gerbcem, o razmejitvi osebne in skupne lastnine in vpisom le-te v Zemljiško knjigo. V nadaljevanju pa želimo predstaviti vizijo preureditve SPB1 v bivanjsko bolj prijazno okolje ter mnenje nekaterih lastnikov.
Trenutno je v Zemljiški knjigi vpisan kot lastnik Gradnje p.o. v stečaju, ki je gradila ta kompleks. Sedaj poteka faza sklepanja pogodb, ki bodo določale nosilca vpisa v Zemljiško knjigo. Mnogi lastniki, ki so kupovali stanovanja od prejšnjih lastnikov, ne razpolagajo z originalnimi pogodbami, ampak s fotokopijami, ki nimajo zadostne formalne pravne veljave. Z navedenim sporazumom o ureditvi zemljiško knjižnega stanja bodo vse te napake in pomanjkljivosti odpravljene in bo predstavljal nov samostojen pravni naslov. Ko se je investitor Beton projekt lotil rešitve lastninskih vprašanj, se je verjetno lotil močno zahtevne in komplicirane naloge, ki ji ni bil kos. Nihče očitno ni računal, da je toliko neurejenih stanj in bodo taki problemi pri pridobivanju originalne pogodbene dokumentacije. Na decembrski seji občinskega sveta bo podana informacija o dosedanjem poteku prenove. Na temelju geodetsko odmerjenih površin s točno znanimi površinami bo svet dokončno sklenil, da je občina pripravljena prevzeti v last in upravljanje pasaže in druge javne površine. Takrat bi prišlo do prenosa približno deset tisoč kvadratnih metrov javnih površin na občino. Pred tem pa bo vsak lastnik nepremičnine dobil v podpis individualno pogodbo, v kateri bo naveden člen, da soglaša s prenosom javnih površin v last občine.

OBSTAJALE SO DILEME O JAVNI POVRŠINI
“Na razpravah pred dobrimi tremi leti smo večkrat slišali trditve češ, to so naše površine, mi smo jih kupili”, je poudaril Franci Gerbec. “Seveda temu nismo oporekali, zahtevali smo odločitev, ali bodo še naprej v privatni lasti in bodo lastniki skrbeli zanje, ali se bodo prenesle v lastništvo občine in bo ta odgovorna za urejanje in vzdrževanje”. V tem primeru bi bilo to zasebno dvorišče z oznako ‘zasebna pot’ in bi solastniki morali urejati prometni režim in vse ostalo. Dejstvo je, da občina že od vsega začetka plačuje javno razsvetljavo – okrog deset milijonov tolarjev in strojno čiščenje pasaž. Po smiselnosti so to nesporno javne površine, saj tu deluje tudi mnogo javnih ustanov, kot je sodišče, geodezija, zemljiška knjiga in podobno. Nikakor ne bi bilo smiselno in pošteno, da bi lastniki stanovanj in lokalov sami nosili vse te stroške. Zato je komisija zahtevala jasen položaj: ali je občina lastnik in upravljalec in odgovorna za prometni režim, čiščenje, razsvetljavo in tudi prenovo – ali pa to ostane na ramenih solastnikov. “Velika večina je pripravljena podpisati to soglasje o prenosu površin na občino”, pravi Gerbec. Če bo večina to podpisala, nekateri posamezniki pa morda ne, potem mora sodišče v nepravdnem postopku presoditi zakonitost in smotrnost take pogodbe. Po zakonu je mehanizem jasen, sodišče v nepravdnem postopku lahko nadomesti manjkajoča soglasja, če tako presodi. Seveda pa se v tem primeru rešitev lahko resno zavleče, saj bi sodišče moralo proučiti več kot šeststo pogodb. “Vsak bi se moral zavedati svoje soodgovornosti, kajti nihče ne bo ničesar izgubil, kvečjemu pridobil” pravi Gerbec in nadaljuje: “zlasti zato, ker bo razmejena in vpisana tako privatna kot javna lastnina, lahko bo krenil proces prenove, stanovanja in lokali bodo imeli drugačno tržno vrednost, upravljanje pa bo bolj logično, saj prav sedaj poteka postopek izbire novega upravnika”.

PRENOVA
“Občina je iz letošnjega proračuna za urejanje SPB-1 zagotovila deset milijonov tolarjev. Približno 2 milijona bo namenjenih za popravilo stopnic med Ljubljansko cesto in SPB, saj je  potrebno zagotoviti varnost” je povedal Franci Gerbec. Preostala sredstva so namenjena za naročilo projektne dokumentacije za štiri faze pomembne bodoče prenove.

1. Prenova tlakov
Vsi tlaki v SPB-1 naj bi bili postopoma prenovljeni. Predvidena je odstranitev asfalta in namestitev kamnitih tlakov.

2. javna razsvetljava

3. celotna informacijska označba znotraj in zunaj kompleksa.
Gre za zelo nepregleden kompleks, saj celo Domžalčani večkrat iščejo lokacije posameznih javnih ustanov ali podjetij. Idejni projekt je bil pripravljen že pred dvema letoma in ga bodo lahko uporabili.

4. Audio-vizuelni nadzor
Tu sicer deluje varnostna služba, nameščene pa bodo kamere, ki bodo 24 ur na dan nadzorovala celoten kompleks. Proučiti bodo morali še pravne vidike glede takega nadzora, vendar po besedah predsednika komisije ne pričakujejo posebnih ovir, saj so nadzorovane tudi vse bencinske črpalke, bankomati, trgovine itd. Gre za nadzor gibanja na izključno javnih površinah.

Bodoča prenova predvideva zaprtje obeh glavnih in stranskih pasaž z Ljubljanske ceste. Nameščena bodo avtomatska vrata, ki bodo preko noči zaprta, kar bo samo po sebi zagotavljalo večjo varnost. Na zahodni strani kompleks ne bo možno zapreti v celoti.

KLJUČNO VPRAŠANJE – FINANCIRANJE
V okviru projekta prenove je predvideno tudi pokritje glavne  pasaže, tu pa bo nastopilo ključno vprašanje financiranja. “Čaka nas začetek pogovorov med občino in lastniki poslovnih prostorov, saj od lastnikov stanovanj ni moč pričakovati posebnega interesa za ta del projekta”, meni predsednik komisije Gerbec.
Stroški seveda ne bodo majhni, pričakujejo pa dolgoročni vir financiranja, vsaj petnajstletni kredit. V občinskem svetu bodo morali opraviti razpravo na temo, ali bi morda občina nadomestila del obrestne mere za tak namenski kredit. Predvidoma ti mesečni obroki ne bi smeli biti veliki, da ne bi predstavljali resnejšega tekočega stroška za posameznega lastnika.
“Velik del stroška bo prevzela občina že s tem, da bo preuredila tlake in javno razsvetljavo, že pri namestitvi informacijskih oznak bodo morali sodelovati lastniki lokalov, saj mora vsak od njih imeti poslovni interes”, pravi Franci Gerbec.
“Sam menim, da se bomo pri tej točko soočili z vprašanjem, ali obstaja skupna volja za načrtovano preureditev, ki bo podprta tudi s participacijo v finančnem smislu. Pričakovanja, da bi vse načrtovano nosila sama občina, so nerealna”, je poudaril in dodal, da se bo z načrtovano ureditvijo močno povečala vrednost nepremičnin, povečal se bo tudi promet v lokalih, saj bodo zaprte pasaže omogočale v vsakem vremenu tudi mestni utrip, klepet ob kavici in podobno. Takšne pasaže je moč videti v večjih mestih, kjer obiskovalci lahko posedijo  zunaj v nekakšnih zimskih vrtovih, kar bi bilo moč urediti tudi v SPB1.

BODOČA VIZIJA
“To je naša vizija”, je zatrdil Gerbec in dodal, da ni odločilno, ali bo uresničena v treh, štirih ali več letih, pomembno je skupno stališče do koncepta. “Del te prenove je tudi zaprtje vhodov v garaže, kjer bodo nameščena rolo vrata. Občinska meja, do koder bi bile javne površine, se bo končala ob vhodni rampi v garaže.
“V okvir širših razmišljanj sodi tudi razprava o celotnem urbanizmu centra Domžal, ki bo sledila v naslednjem letu. Nesporno bo odprla tudi temo, da bi na zemljišču trgovine Gradbenik, za katerega je družba VELE  nekaj let vodila sodni spor in je vrhovno sodišče odločilo v korist občine, nastala nova trgovina tipa  “vse za dom” s površino 4.500 m2. Tu bi se združila tudi ponudba iz sedanjega Kovinarja, saj ta trgovina ne sodi v center. Tam bi nastale podzemne garaže, ki bi se združile z sedanjimi pod SPB-1 in ne nazadnje avtobusna postaja V funkcionalnem smislu je tudi to lahko samo v korist lastnikom in utripu v tem sedaj temačnem in neprijaznem SPB-ju”, je zaključil predsednik komisije Franci Gerbec.

Lahko rečemo, da se kljub vsemu nekaj premika, vsaj v načrtih. Če se bo tudi v odločitvah in pri potrebnih financah, bomo pa še videli.

Danica Šraj

NOV!CE 18 2003

Oglasno sporočilo